전세의 과거, 현재, 그리고 미래

전세는 누구나 다 알다시피 집주인에게 보증금을 주고 2년+@ 거주하는 임대차 계약이다. 

그리고 임대차 계약이 종료될 때 보증금을 돌려받으니까, 일종의 금전대차계약도 어느정도 포함되어 있다. 

 

1. 전세의 시작

아주 옛날부터 전세 제도가 있었다고 하는데, 비교적 최근까지만 시계를 돌려보자면 전세시장은 외환위기 전/후로 나눠볼 수 있다. 

 

외환위기, 소위 말하는 IMF 이전에는 제도권 금융에서 주택은 소외되어 있었다. 경제발전을 위한 산업에만 대출이 집중되어 있었기에, 주택담보대출과 같은 주택금융은 발달하기 어려운 상황이었다. 따라서, 임차인이 지불하는 전세 보증금이 주택시장의 주요한 자금 공급원이었다. 

 

외환위기 이후, 주택경기를 활성화하고 서민의 주택마련을 지원하기 위해 관련 제도를 마련하고 정비했다. 그 이후 금융기관이 제공하는 주택담보대출이 급증하며, 주택자금 공급이 활성화되었다.

 

 

2. WHY 전세?

 

주택대출이 활성화 된 후에도 전세는 여전히 임대인에게 투자금을 조달할 수 있는 수단이었다. 

LTV, DTI 등 대출 규제 때문에 대출 한도가 감소하자, 전세 보증금을 이용한 투자(=갭투자)를 할 수 있었기 때문이다. 

 

세입자에게도 전세는 나쁘지 않은, 오히려 괜찮은 거주 수단이다. 

매매가에 비해 저렴한 가격에, 그리고 월세보다 주거 지출을 덜 부담하면서, 괜찮은 집에 살 수 있기 때문이다. 

물론 전세 보증금을 마련하기 위해 전세대출을 받는 경우도 있지만, 그럼에도 불구하고 통상 월세보다 주거비 부담이 낮은 편이다. 

 

하지만 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 리스크에 노출되어 있다.

전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖춘다 해도, 임대인에 대한 정보가 부족하기 때문에 집주인의 보증금 상환 가능 여부를 알 수 없기 때문이다. 이러한 정보 부족으로, 집주인이 상환 능력 이상으로 전세금을 받는걸 방지하기가 어렵다.

 

그 결과.. 부동산 시장이 침체되고 하락할 때에는 역전세나 깡통전세가 발생했다.

 * 역전세 : 새로운 전세계약에 따른 보증금이 기존 전세 보증금보다 적은 상황. 

 * 깡통전세 : 전세가격 > 매매가격

 

 

3. 전세시장의 크기

전세 비중이 점차 줄고 있다고 하나, 통계청 주거실태조사에 따르면 2020년 기준 일반가구 중 전세 가구는 약 15%를 차지하고 있다. 

또한, 전세 보증금 규모는 ―공식적인 집계 자료가 없고 연구기관별로 차이가 있지만―2022년 기준 900조원 이상으로 추정되고 있다. 

거래량으로 보자면 약 40%를 차지하고 있으며, 주택 유형별로는 아파트가 절반정도를 차지하고 있다. 

 

 

 

 

4. 전세대출 동향

정부는 무주택 서민 실수요자를 위한 전세대출을 적극적으로 지원하고 있다. 이에 더해 청년이나 신혼부부를 위해 전세대출 이자를 지원하는 등 지자체별로 여러 지원 정책을 시행하고 있다. 그래서인지 전세대출 차주는 30대 이하 비중이 높은 편이다. 

 

하지만.. 동시에 이런 정책으로 인해 전세대출이 늘어나며 자연스레 전세가격은 상승했고, 전세금을 활용한 갭투자가 활황하는 등 부작용도 생겨났다. 

 

한편, 대출 규모도 남다른 속도를 보이며 증가했다. 2012년 은행 주택담보대출 중 전세대출은 약 3% 수준이었으나, 2022년 말에는 약 27%에 달할 정도로 전세대출 잔액은 매우 빠르게 증가했다. 

 

 

 

 

5. 주요 이슈

#역전세

2019년 서울을 시작으로 매매가격이 본격적으로 오르기 시작했고, 이와 함께 전세가격도 상승했다. 여기에 더해 2020년 7월 임대차 3법이 도입되며 전세가격이 급등했다.

하지만 2022년 하반기 이후 전세가는 하락세를 보이기 시작했고, 이로 인해 역전세와 보증금 미반환 우려가 증가하고 있다. 특히 수도권 아파트를 중심으로 전세가가 크게 올랐던 만큼, 수도권에서 그 심각성이 더욱 대두되고 있다. 

 

#깡통전세

빌라같은 경우는 매매가보다 전세가가 높은 경우도 왕왕 있어 더욱 위험하다. 임대인으로부터 전세금을 못돌려 받을 가능성이 매우 높고, 경매에 넘긴다해도 낙찰가액이 보증금을 하회하기 때문에, 사실상 전세금을 온전히 다 회수하기는 어렵다. 

 

 

6. 전세 관련 정책

역전세와 깡통전세, 전세사기 등이 주요 문제로 부각되면서 정부는 여러 대책을 연이어 내놓았다. 

 

우선, 역전세 문제를 완화하기 위한 정책으로 임대인의 주택담보대출 규제를 완화했다. 

 - 투기과열지구 15억 초과 아파트의 주택담보대출 대출한도(2억원) 폐지

 - 2주택 세대의 규제지역(투기과열지구/조정대상지역 : 강남·서초·송파·용산구) 내 담보대출 취급 시 타 주택 처분의무 폐지 

 - 2023년 7월 말부터 1년간 전세 보증금 반환목적 대출에 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용 등

이러한 정책을 통해 임대인이 대출을 받아 전세보증금을 반환할 수 있도록 지원하고 있다. 

 

그리고 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'을 시행해 전세사기 피해자를 지원하는 프로그램을 운영하고 있다.

 - 전세물건 경매·매각유예 신청권

 - 경매 시 피해자에 우선매수권 부여 및 저리대출 제공

 - 공공주택 사업자에 의한 주택취득 및 피해자에 우선 공급 등

 

마지막으로, 전세 관련한 제도를 개편하고 있다.

 - 선순위보증금 규모, 세금 체납 여부 등 임대인 정보 공개

 - 반환보증 요건 강화 등

 

 

7. 전세.. 어떻게 될까?

역전세와 깡통전세 등을 보고 겪으며 사람들의 생각이 바뀌고 있고, 정부 정책에 따라 시장도 변화한다. 그럼 과연 앞으로 전세시장은 어떻게 될까. 주택 시장은 많은 요인이 복합적으로 작용하기 때문에 향후에 어떻게 될 지 알 수 없지만.. 그래도 조심스레 전망을 해보자. 

 

#아파트 : 선호도가 높고 전세가율이 낮아 보증보험 가입에 무리가 없기 때문에, 아파트 전세 수요는 비슷하게 유지될 것 같다

 

#빌라 : 역전세나 깡통전세 위험이 높기 때문에 사람들이 많이 찾지 않을 것 같다. 게다가 반환보증 요건도 강화되어 보증보험 가입이 어려워지면서 불안함을 느낀 세입자들인 전세보다 월세를 선호하지 않을까.. 

 

다만.. 전세 관련 규제가 강화되거나 새로운 제도가 도입되면 시장은 또 다르게 흘러갈 수 있다. 

 

 

참고자료 : 하나금융경영연구소, 전세제도 변화에 따른 시장 영향 가능성 점검

(하나 부동산연구시리즈 제 3 호) 전세제도 변화에 따른 시장 영향 가능성 점검.pdf

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