재건축 될만한 아파트는 따로 있다

헌집 주고 새집 받을 수 있는 재건축!

오래된 아파트에게 재건축은 엄청난 호재다. 실거주자는 깨끗하고 좋은 시설을 갖춘 새집에서 살 수 있어서 수요가 늘어나고, 그래서 가격이 오르니까 투자자도 큰 이득을 볼 수 있다. 

 

하지만 모든 아파트가 재건축을 할 수 있는건 아니다. 살지 못할 정도로 시설이 좋지 않거나 위험해야 하는 것은 물론이거니와, <경제성>을 갖춰야 하기 때문이다. 

즉, 집을 부수고 새로 지을 때 들어가는 모든 비용을 상쇄하고 남을 정도의 이익이 있어야 한다는 얘기다. 그렇다면 어떤 아파트가 재건축 가능성이 높을까. 

 

 

 

답을 찾으려면 대지지분과 용적률을 따져봐야 한다. 

 

대지지분은 아파트 전체의 대지면적, 즉 땅크기를 소유자 수로 나눈 비율이다. 

아파트는 하나 혹은 여러개의 땅 위에 여러 세대를 짓기 때문에, 아파트 소유자가 전체 땅을 지분 형식의 방법으로 공유하고 있다. 그래서 같은 면적이라면 세대수가 적은 단지가 대지지분이 높다.

 * 대지지분은 등기부등본에 비율로 표시되어 있다. 따라서, 총 대지면적에 대지권 비율을 곱하면 내 아파트 가진 대지지분을 알 수 있다. 

 

 

왜 대지지분이 중요할까?

건물은 시간이 지날수록 노후되기 때문에 가치가 떨어지기 때문이다. 반면에 땅은 사라지지 않고 닳지도 않는다.

그래서 시간이 지나면 건물가치는 사라지고 땅의 가치만 남아서, 재건축 할 때 대지지분이 매우매우매우 중요하다!

대지지분이 높으면 조합원이 아닌, 일반 사람들에게 분양할 수 있는 물량이 많아지고, 그럼 수입이 늘어나니까 사업성이 좋아진다. 

 * 보통 평균적으로 대지지분이 15평은 넘어야 사업성이 있다고 판단한다. 

 

 

그럼 대지지분이 비슷한 A 아파트와 B 아파트가 있을 때, 둘 중에 뭘 선택해야 할까?

이런저런 입지적 요소가 많이 있겠지만, 기본적으로 <용적률>을 꼭 따져봐야 한다.

 

(출처: 네이버 지식백과)

 

용적률이란 전체 대지면적에 대한 건물의 면적 비율로, 재건축 사업성을 판단할 수 있는 기준이 된다. 

용적률이 낮다는 얘기는 건물 높이가 낮다는 얘기이고, 이는 곧 조례에서 정한 한도까지 건물을 더 높이 올릴 수 있다는 얘기이다.

그리고 추가로 지은 세대는 일반분양을 할 수 있기 때문에, 일반분양 물량이 많을수록 사업성이 좋다. 

 

하지만 이는 일반적인 얘기이고, 단순히 용적률이 낮다고 무조건 사업성이 좋다고 말하기에는 무리가 있다. 

용적률이 높아도 중대형 평수가 대다수라면 세대수가 적어서(=일반분양이 많아서) 사업성이 좋을 수 있기 때문이다.

 

재건축을 하기에 가장 좋은건 대지지분은 높고 용적률은 낮은 아파트이다. 

반대로 재건축 진행이 매우 어려워 보이는 아파트는 대지지분이 낮고 용적률이 높은 아파트이다. 

 

대지지분과 용적률 외에도 초과이익 환수제, 분담금, 비례율 등등 따져봐야 하는 것이 매우매우매우 많으니까,

많이 알아보고 따져봐서! 구축 아파트를 매수한다면 재건축 가능성이 높은 아파트를 사자.