섹션 오피스 투자, 뭐를 따져봐야 할까?

최근 몇 년간 부동산 시장에서 ‘섹션 오피스’라는 상품이 많이 공급되었다. 그 배경으로는 표면적으로는 1인 기업이 증가했다는 사실이 있겠고, 그리고 그 속에는 몇 년간 이어진 주택시장 규제강화로 다른 상품을 찾다보니 상대적으로 부담 없이 투자할 수 있는 수익형 상품을 공급하지 않았나 하는 혼자만의 추측이다.

 

 

오피스와 섹션오피스의 차이

보통 오피스라 하면, 흔히들 종로나 광화문, 강남 등에 있는 높은 건물과 그 안에 위치한 대형 사무실을 떠올린다. 그리고 그런 대형 오피스는 자금력이 어느 정도 되는 회사만 월세를 감당할 수 있다.

하지만 현실에서는 중견기업이나 대기업보다 5인 미만 소기업이 훨씬 많다. 게다가 요즘은 1인 창업도 증가하는 추세라, 이런 소규모 사업자를 위한 오피스는 어디서 찾아야 할까? 그래서 요즘 많이 보이는 것이 섹션 오피스다.

 

오피스가 층 단위로 임차한다면, 섹션 오피스는 10평 내외의 호실 단위로 임차한다. 한 칸에 작게는 7평, 크게는 15평 정도로 칸칸이 나눠서 분양하기에, 필요에 따라 호실을 터서 확장해서 사용할 수 있다. 일종의 모듈형 오피스랄까.

 

게다가 요즘 공급하는 섹션 오피스는 커뮤니티 시설에도 꽤 많은 신경을 쓴다. 아무리 작은 회사, 작은 사무실이라도 회의실 같은 최소한의 부대시설은 필요하기 마련인데, 아무래도 이런 공간까지 마련하기에는 쉽지 않은 형편이다.

이런 상황을 반영해서 섹션 오피스 건물에서 공용으로 쓸 수 있게 커뮤니티 시설을 계획한다. 기본적인 회의실, 라운지부터 헬스장, 휴게공간, 샤워실, 그리고 최근에는 인터넷 쇼핑몰 사업자에 맞춰서 유튜브나 사진을 촬영할 수 있는 스튜디오까지. 아주 다양하다.

 

 

 

실수요 사업자라면 분양받을만 합니다

그래서 실수요자 입장에서는 요게 참 괜찮은 상품이다. 물론 가격이 안괜찮을 수 있지만…^^ 사업자 대출을 받으면 70% 가량 나오고, 어차피 월세 내는거 이자로 대신한다 생각하면, 가격과 입지가 괜찮은 상품을 분양 받으면 나중에 가격 상승 효과도 기대해 볼 수 있으니, 실수요자라면 분양이나 매수하는 것도 고려해볼만 하다. 하지만 묻지마 분양/매수는 절대 금물!!

 

몇 년 전 분양해서 이제 입주를 앞두고 있는 상품 중에 잔금을 치루지 못한 수분양자가 급매 마피로 내놓는 매물이 눈에 들어오니, 이 중에 괜찮은걸 매수하는 것도 장기적으로 본다면 나쁘지 않다고 생각한다. 물론 실수요자 입장에서.

 

 

 

월세 수익을 기대하는 투자자라면 입지와 가격을 따져서

이번엔 투자자 입장에서 생각해보자. 누구나 건물주가 되고 싶지만, 빌딩 하나를 다 살 수 있는 사람은 몇 없다. 하지만 섹션 오피스 한 칸을 분양 받아서 임대 준다면, 매월 월세 받는 재미를 볼 수 있다. 하지만 이 역시 대출 금액이나 금리에 따라 오히려 마이너스가 날 수 있으니 자금 전략을 잘 세워서 접근해야 한다.

섹션 오피스는 실별로 개별 등기가 가능해서 소유권을 온전히 가질 수 있다. 그리고 지식산업센터와 달리 업종 제한이 없어서, 임차인 구하는데 있어서 그 폭이 훨씬 넓다.

 

 

 

역세권 / 브랜드 / 대단지 / 가격

섹션 오피스를 매매하기로 마음 먹었다면, 역시 제일 먼저 따져봐야 하는 것은 입지다. 서울/수도권이라면 역세권 매물을 추천한다. 아무래도 지하철만큼 접근성 좋은 수단이 없기에.

그리고 관리비나 커뮤니티 시설을 생각한다면 대단지일수록 좋다. 게다가 누구나 알 수 있는 랜드마크 건물이면 프리미엄이 더 붙곤 한다.

여기에 1군 건설사에서 시공하는 브랜드 있는 오피스라면 더할나위 없다. 아파트도 그렇고, 이름 있는 네임드가 나중에 전매할 때에도, 임차인을 받을 때에도 더 유리하니까. 

그리고 역시 중요한건 가격. 주변 오피스에 비해 너무 비싸지는 않은지, 투자 목적이라면 월세를 대출이자 이상으로 받을 수 있는지 등을 따져봐야 한다.

 

지금이야 주택시장에 대한 규제가 많이 완화되었지만, 근 몇 년간 다주택자 때리기가 어마어마했다. 그래서 이에 대한 대안으로 수익형 상품의 공급이 많아졌고, 분양 받은 사람도 많았다. 하지만 시장이 급격하게 식었고, 주택시장 규제도 많이 완화되어서 이제 이런 오피스 상품에 대한 관심도가 떨어지고 있다. 한창 잘 팔리는 모습을 보고 비싼 가격에 내놓으니, 고분양가에 대한 피로도가 누적된 것도 있고.

하지만 정부 정책과 시장은 언제 어떻게 바뀔지 모르니, 이런 상품도 있구나.. 하고 알아둔다면 나중에 필요한 순간에 활용할 수 있을 것이다.