토지임대부 주택의 장점과 단점 + 왜 고덕강일은 흥행했을까

올해 6월, 서울 아파트 분양시장에서 이슈가 됐던 아파트가 있다. 바로 고덕 강일 3단지.

반값 아파트, 로또 아파트라는 수식어가 붙으며 무주택자들의 가슴을 설레게 했었다. 

 

비싸디 비싼 이 서울 바닥에서 어떻게 반값으로 공급할 수 있었던걸까.

답은 바로 토지, 땅에 있다. 

 

토지임대부 주택이란

 

아파트는 토지와 건물로 이루어져 있는데,

토지는 공공이 소유하고 건물 부분만 일반인이 분양받아 소유하는 형태가 토지임대부 주택이다.

 

분양가에서 토지 부분이 빠지기 때문에, 수분양자는 건축비+@ 정도로 건물 부분에 대해서만 분양가를 납부하면 된다. 

(추후에 매매할 때도, 건물 부분에 대한 소유권만 이전하게 된다)

그래서 인근 아파트에 비해 절반 수준으로 분양할 수 있는 것이다.

반면에, 수분양자는 토지 소유권을 갖지 못하므로, 공공에 토지분에 대한 임대료를 매월 내야한다. 

 

 

토지임대부 주택의 장점

 

역시 분양가가 싸다는 것이다. 토지분에 대해서는 돈을 내지 않으니까 상대적으로 저렴하게 분양할 수 있다.

오래 살 수 있다는 것 역시 장점이다. 한 번 분양받으면 40년간 거주할 수 있고, 재계약을 맺으면 40년이 연장되어 최대 80년까지 살 수 있다. 사실상 반영구적인 기간이다. 

공공의 입장에서 보자면, 개발 이익이 사유화되지 않고 공공이 회수한다는 점에서 토지임대부 주택에 매력을 느낄 수 있다. 

 

 * 개발이익 사유화 방지에 대해 조금 더 풀어쓰자면, 

시간이 지날수록 건물은 노후화가 진행되어 그 가치가 떨어진다. (신축과 구축을 생각해보면 바로 이해가 된다)

그래서 가치를 평가할 때 건물은 점점 금액이 깎이는데, 이걸 감가상각이라고 한다.

반면에, 토지는 감가상각을 하지 않는다. 노후되지 않고 불변이니까. 오히려 개발호재가 있다면 건물가치와 별개로 땅값은 상승한다. 

아파트 가치를 100으로 본다면, 신축일 때 토지50 건물50 이었다면, 30~40년 후에는 토지가 90 이상을 차지하는 식이다. 

그래서 토지를 공공이 소유하면, 이런 개발에 따른 이익(=땅가치 상승)을 일반 개인이 사유하는 것이 아니라 공공에게 귀속되므로, 이런 이익분을 차후에 또 다른 정책에 사용할 수 있게 된다. 

 

 

토지임대부 주택의 단점

 

매월 토지분에 대한 임대료를 내야 한다는 것이다. 

결국 수분양자 입장에서는 이래 나가나 저래 나가나 비슷한 돈이 나가는 것이다.

그럴거면 차라리 그냥 대출을 더 받더라도 토지분까지 분양받는게 낫지 않나.. 싶은 것이다. 원리금 추가되는 금액이나 토지 임대료나 큰 차이가 없다면 말이다.

토지까지 완전히 내 소유가 된다면 추후에 가치상승분도 온전히 향유할 수 있으니까. 

게다가, 반환시점이 도래했을 때 거주권이나 잔존 등에 대해서도 다툼이 생길 수도 있다. 

 

 

 

토지임대부 주택 개발 사례

 

2007년 10월, 경기도 군포시 부곡 택지개발사업지구에 토지임대부주택 389세대를 공급했다.

`반값아파트` 군포 부곡서 첫 분양 들어간다 - 매일경제

하지만 입지가 좋은 편이 아니었고, 토지 임대료가 높아서 (약 월 40만원 수준) 좋은 성적을 거두지 못했고, 2009년 6월에 전부 일반 분양으로 전환했다. 

 

2009년 4월에 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법'이 제정되면서 강남 세곡 보금자리주택 시범지구에 다시 한 번 토지임대부 주택을 공급했다.

LH 서초 5단지(우면동)과 LH 강남브리즈힐(자곡동)에 공급한 토지임대부 주택은 분양가 2억원으로 당시 시세의 절반 정도였고, 토지 임대료는 30~40만원 수준이었다. 

이 역시 토지 임대료 때문에 초반에는 그닥 수요가 많지 않았지만, 점차점차 인기가 많아지더니 (역시 서초구 강남구!) 

5년이 지나 전매제한이 해제된 이후에는 가격이 크게 상승했다. 

토지 소유권이 없어 주변 단지에 비하면 저렴한 편이지만, 초기 분양가에 비하면 5배 가까이 올랐다. (시점에 따라 시세가 다를 수 있다)

이 때문에 초기 수분양자만 큰 시세차익을 누린다는 로또 분양 논란이 제기되었다. 

이후 토지임대부 특별법은 폐지되고, 해당 규정은 주택법으로 이관되었다. 

 

 

 

최근 토지임대부 주택

 

수분양자의 시세차익을 환수할 수 있도록 관련법을 개정했다. 

분양받은 토지임대부 주택을 매각할 때는 LH에 매각해야 하는데, 분양가에 물가상승률, 정기예금 이자율을 더한 가격으로만 팔 수 있다. 시세차익을 전혀 기대할 수 없는 구조다. 

 

집을 매수할 때 단순히 생활공간으로 보기 보다는, 나중에 집값이 오르기를 기대하면서 사는 마음도 분명 있을 것이다. 

그러면 토지임대부 주택에 대한 수요도 시들할 것 같은데, 최근에 분양한 고덕강일 3단지는 2차 사전청약에서 평균 18대1의 경쟁률을 기록했다. (특별공급 13대1, 일반공급 34대1)

 

반쪽 아파트라고 불렸지만, 젊은 세대가 집을 사기에는 수도권 집값은 턱없이 높고 전세를 전전하자니 이런저런 리스크가 있는 상황에서 토지임대부 주택의 '안정적인 거주' 장점이 빛나게 된 것이다. 

비록 토지 임대료를 매월 내야하지만, 그럼에도 불구하고 주변 시세와 비교하면 가격적으로 메리트가 있는 것이다. 

 

'반쪽 아파트' 오명 벗은 토지임대부 주택...2030이 몰린다 | 아주경제

 

하지만, 장기적으로 토지임대부 주택이 안정적으로 자리잡을 수 있을지는 아직 알 수 없다. 

특히 토지 임대료에 대해 회의적인 시각이 존재하기 때문이다. 

 

스웨덴, 핀란드, 싱가포르 등에서는 이미 토지임대부 주택이 자리를 잡았다. 

물론 이런 국가들과 우리나라는 상황이 많이 다르지만, 서민의 주거 안정성을 확보하기 위해 우리나라에서도 제도를 개선하고 보완책을 내놓아 더욱 다양한 형태의 주거안정 방안이 나왔으면 하는 바람이다.