가계약금만 낸 상태에서 계약을 해지 하면 해약금은 얼마가 될까?

부동산 계약을 하다보면 계약금이 아닌 가계약금을 내는 경우가 종종 있다. 일종의 '찜'을 해놓는 것이다. 

 

계약금을 온전히 다 낼 경우에는 매도자는 배액을 배상하고, 매수자는 입금한 계약금을 포기하면 계약을 해지할 수 있다. 

예를 들어, 매수자가 계약금으로 1천만원을 입금한 경우, 

매도자는 2천만원을 주고 계약을 해지할 수 있고, 매수자는 1천만원을 포기하고 계약을 취소할 수 있다. 

 

하지만, 이슈가 되는건 <가계약금>만 낸 상태라면, 해약금은 얼마를 주어야 하는건가이다. 

계약금을 기준으로 해야 하는지, 가계약금을 기준으로 해야 하는지로 다툼이 발생하는 것이다.

예를 들어, 매수자가 계약금 1천만원 중 1백만원만 입금했다면,

매도자가 계약을 해지하고 싶을 때 2천만원을 주어야 하는지? 아니면 2백만워만 줘도 되는지?

반대로 매수자가 계약을 해제하고 싶다면 1백만원만 포기하면 되는지? 아니면 계약금 1천만원을 기준으로 9백을 마저 주어야 계약을 없던 일로 할 수 있는지?

 

---

 

우선 민법에는 계약금에 대해서만 나와있다.

민법 제 565조(해약금)에 따르면 중도금 지급 전까지 매매계약을 해제할 수 있는데, 

매수인이 해제하는 경우 계약금을 포기하면 되고

매도인이 해제하는 경우 계약금의 2배를 매수인에게 상환하면 된다고 되어있다. 

 

반면에 가계약금(=계약금 중 일부)에 대해서는 명시된 바가 없다.

사실 가계약금은 정식 법률 용어가 아니라, 해당 물건을 선점하려는 목적으로 실무에서 종종 쓰던 것이다. 

 

그래서 매수인/임차인이 계약할 생각으로 가계약금을 넣었는데, 단순 변심으로 계약을 해제/해지하려는 경우

해약금을 (1)입금한 가계약금만 대상으로 할지, (2)계약서에 기재된 계약금 전체를 대상으로 할지에 대해 논란이 생기는 것이다. 

 

이에 대해서는 판례를 봐야 한다. 

판례(대법원 2006.11.24 선고 / 2005다39594)에 따르면 가계약금을 계약금의 일부로 볼 것인지에 대해서는 요건이 필요하다고 한다. 

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장례 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.

 

위 판례를 해석해보자면..

부동산 계약에서 본질적으로 중요한 사항인 대상 목적물, 매매(전세)대금, 중도금 및 잔금 날짜 등이 특정되면 가계약이 아닌 정식 계약이 성립된 것으로 보기 때문에, 계약금 전액을 해약금으로 볼 수 있다. 

 

---

 

좀 더 명확하고 확실하게, 분쟁을 예방하기 위해 실무에서는

다음과 같은 추가 문구를 계약서에 기재하거나 매수/매도인 양쪽에 문자로 보내기도 한다. 

본 안내문은 정식 계약서를 작성하기 전 상호 합의한 계약조건을 안내해 드리는데 목적이 있습니다.
계약금액, 입주시기, 특약사항 등 세부사항들에 대해 당사자가 구두로 확정하였기 때문에 정식 계약서와 동일한 효력이 있음을 인지하시고 신중하게 판단하시길 바랍니다.
실무상 '가계약금'이라고 불리는 '계약금 중 일부'는 반환되지 않을 수 있으며, 해약금 판단 시 계약금 전액이 기준이 될 수 있습니다. 

 

 

 

해약금과 세금

 

해약금을 받으면 잊지 말아야 할 것이 바로 세금이다!

소득세법에 따르면 해약금은 기타소득으로 신고 및 납부 대상이다.

 

따라서, 매도인이 계약금을 배액배상하고 계약을 해제하는 경우,

배액에서 22%를 원천징수하고 나머지 금액을 내줘야 하며, 다음달 10일까지 신고납부 후에 원천징수 영수증을 매수인에게 주어야 한다.

예를 들어, 계약금이 1억원인 경우 1억원에 대한 원천징수 후 1억7800만원을 주어야 한다.

 

매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 경우,

매수인은 추가로 줄 돈이 없이 때문에, 원천징수 없이 매도인은 그 다음해 5월 종합소득세에 신고하면 된다.