왜 우리나라에서 부동산 PF 부실이 유난히 문제일까

최근 전 세계적으로 금리가 오르면서 부동산 시장은 조정기를 맞았고, 이로 인해 여러 경제문제가 수면 위로 떠오르고 있다. 하지만 유독 우리나라에서 부동산 PF 부실 문제가 대두되고 있다. 다른 나라와 어떤 점이 달라서 그런걸까?

   * PF : Project Financing, 특정 프로젝트의 사업성과 미래 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융 기법

 

 

 

시행사의 자금력 부족

우선, 부동산 개발 과정을 살펴봐야 한다. 토지매입과 인허가 단계, 개발·분양을 시작하는 시공단계, 마지막으로 준공까지.

우리나라의 경우 일정 요건을 충족하면 부동산개발업자로 등록하고 개발을 할 수 있는데, 이 때 총 사업금의 5~10% 수준으로 토지를 매입한다. 

아파트 개발 사업을 예로 들면, 시행사가 10% 정도를 출자해 초기 사업비와 토지 매입에 일부로 사용하고, 토지매입금의 대부분은 브릿지론을 통해 조달한다. 

  * 브릿지론 : 시행사 등이 부동산 개발사업 초기 단계에 필요한 자금을 제2금융권에서 고금리에 차입하는 것

 

 

수분양자 자금으로 사업비 충당

또한, 분양 받은 사람의 돈으로 사업비를 대는 것이 일반적이다. 수분양자는 계약금을 내고, 중도금 대출을 받아 중도금을 납입한다. 그리고 이 돈의 대부분은 사업비로 사용된다. 

때문에 부동산 시장이 침체되면 아파트 가격이 하락할 것으로 예상하고, 분양받는 사람이 줄어든다. 이는 사업비를 조달하는데 크게, 안좋은 쪽으로 영향을 미친다. 

 

 

시공사 신용에 의존

개발사업은 그 불확실성 때문에 신용보강이 필수적인데, 우리나라는 시공사의 신용보강을 기반으로 하고 있고, 그 의존도가 매우 크다.

브릿지론이나 PF 등 금융기관을 통해 자금을 조달할 때, 시공사의 신용등급이나 시공능력 평가 순위를 주요하게 보고, 시공사의 책임준공을 요구하곤 한다. 

 

 

 

미국은 어떨까?

 

반면, 미국의 경우 일반적으로 시행사가 GP(General Partner), 투자자가 LP(Limited Partner)로 참여하는 LLC(Limited Liability Company) 형태로 구성하고, 총 사업비의 20~30% 정도로 초기 자본금을 마련한다. 

대출로 토지를 매입하는 구조는 비슷해 보이지만, 우리나라는 건설단계에서 조달하는 PF로 브릿지론을 상환하는 반면, 미국은 LLC 등이 추가적으로 자금을 확보해 대출금을 모두 상환해 토지에 대한 담보권을 해제하고, 건설 비용만 조달한다. 

 

또한, 우리나라와 달리 수분양자가 납입한 자금을 사업비로 활용하지 않는다. 중도금 납입이 없으며, 5~10% 정도의 계약금은 제3기관에 예치되어 사업비로 사용되지 않는다. 

 

신용보강 측면에서도 사뭇 다른 모습을 보이고 있다. 금융기관 등의 투자확약에 따라 대출이 실행되거나, 필요에 따라 금융기관 등이 신용공여를 제공하기도 하고, 보증회사를 통해 지급보증이나 이행보증을 약정하는 방식 등이 있다. 

 

 

 

개선방안

우리나라 부동산 PF 구조를 개선하기 위해서는 시행사의 자본 요건을 강화하고 다양한 형태의 파트너십 구조를 통해 초기 자본을 확충해야 한다. 또한, 다양한 재무적 투자자를 통해 개발사업 자체를 중심으로 평가할 수 있도록 해야 한다. 

 

 

* 참고자료 : 우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점, 한국금융연구원

 

우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점.pdf

0.23MB