맹지(盲地), 어떻게 쓸 수 있을까

맹지는 다른 사람의 토지에 둘러쌓여서 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지이다. 

도로를 통해 직접 진입할 수 없으니, 원칙적으로 건축법상 건축허가의 대상이 되지 못하고 경제적 가치도 매우 낮다. 

하지만 맹지여도 땅은 땅인데.. 어떻게 활용할 수 있을지 알아보자.

 

(출처 : 중도일보)

 

 

주위토지통행권

"민법 제219조"에 따르면, 토지와 공로 사이에 통로가 없어 출입할 수 없는 경우 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우 통로를 개설할 수 있으나 손해가 가장 적은 장소와 방법을 택해서 통행지소유자의 손해를 보상해야 한다고 되어있다.

 

여기서 중요한건,

- 기존에 정상적으로 이용할 수 있는 통로가 있는데도, 단지 더 편리하다는 이유만으로는 권리가 인정되지 않는다는 것!

- 그리고 토지 이용방법에 따라 자동차 등이 통행할 수 있는 통로 개설도 허용되지만, 도보를 통해 출입하는 범위내에서만 인정되는 경우가 대부분이다. 

- 또한, 맹지를 승계할 경우 승계인은 주위토지통행권 확인청구를 다시 제기하여 통행권을 다시 인정받아야 한다.

- 이용 범위 측면에서는 '현재'의 이용 범위에서만 인정할 수 있고, 미래의 상황까지 대비해서 정할 수는 없다. 예를 들어, 여기다 집 지을거니까 통행권좀 줘! 라고 할수 없다는 것이다.

- 만약 담장이 통행에 방해가 되면 그런 축조물을 철거해달라고 청구할 수도 있다.

- 손해 보상액, 즉 통행료는 당시 주변 토지나 건물의 월세를 기준으로 해서, 모든 사정을 종합해서 산정한다.

- 마지막으로, 해당 통로가 유일한 길이고 불특정 다수의 통행이 잦은 일반 도로라고 볼 여지가 있는데 통로를 파괴하거나 장애물을 설치하는 경우, 일반교통방해죄로 고소할 수도 있다는 점을 주의해야 한다.

  

 

 

구거점용허가

구거는 인공적인 수로 또는 그 부지로 하천보다 규모가 작은 4~5m 폭의 개울이다. 점용후가 후에 그 위에 다리를 놓거나 복개공사를 해서 진입로를 확보할 수 있다. 건축행위를 하려면 구거점용허가는 필수 조건이다. 

 

여기서 중요한건,

- 점용허가는 구거의 필요한 일부분만 가능하다

- 자연 구거는 식별이 힘들기 때문에 꼭!꼭! 지적도를 확인해야 한다

- 허가는 개인이 하기에는 어려우므로, 대부분 설계사무소에 맡긴다

- 정당하게 허가를 받고 공사를 완료했음에도 불구하고, 인근 토지주가 민원을 제기하면 허가가 취소될 수도 있다.

- 기존 점용자가 있는 경우에는 점용자의 허가를 받아야 한다. 때문에 계약 전에 지자체에 점용자가 있는지 꼭 미리 확인해야 한다. 

- 지자체 조례에 따라 허가 여부가 매년 바뀔 수 있다.

 

 

 

도로사용승낙서

공도, public road, 즉 공공이 자유롭게 통행할 수 있도록 국가나 지자체가 소유권을 갖고 유지하는 도로로, 지적도상 '도'라고 표기되어 있다. 일반적으로 공도와 접하지 않은 땅을 맹지라고 부른다.

지자체마다 다르긴 하지만, 일반적으로 '도로관리대장'에 등록된 상태를 보고 도로인지 아닌지를 판단하기 때문에 지차제에 방문하거나 전화로 문의해서 확인해야 한다. 도로관리대장에 등록된 사도는 허가가 필요하지 않을 수 도 있다. 

 

사도는 공도에 연결되도록 개인이 허가를 받아 설치하고 소유하는 지적도상 '도'로 표기되는 도로이다. 일반의 통행을 금지하거나제한할 수 없고, 사용료를 징수하려면 허가를 받아야 한다.  

만약 사도를 통해 맹지에 건축물을 지으려면 도로사용승낙서를 받아야 하는데, 소유자가 다수일 경우 승낙서를 받기가 어려운 경우가 많다. 상황에 따라 공유지분을 매입하는 방법이 있다.

 

(출처 : 네이버 지식백과)

 

현황도로는 관습상의 도로로, 지적도상 '도'가 아닌 전, 답, 구거, 하천 등으로 표기되지만 건축법상 도로가 될 수 있다. 

조례로 정하는 경우 이해관계인의 동의 없이 심의를 거쳐 지정고시를 통해 도로로 지정되고, 도로관리대장에 작성되고 관리된다. 

하지만 관습상의 도로로 인정받지 못하면 이해관계인의 토지사용승낙서가 있어야 건축물을 지을 수 있다.

(출처 : 네이버 지식백과)

 

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그렇다면 맹지를 감정평가 할 때는 어떻게 해야 할까?

우선, 감정평가 실무기준에 의하면, 공로에 출입하기 위한 통로를 개설하기 위해 비용이 발생하는 경우, 그 비용을 고려하여 감정평가 한다고 되어 있다. 

 

이와 관련하여, 다음과 같은 방법이 있다. 

1) 진입로 개설이나 인접토지 합병을 전제로 한 접근이 수월하지 않은 경우, 현황 이용에 따른 가치를 기준하여 평가한다. 

2) 도로개설 가능성이 높은 경우, 자루형 토지를 상정하여 감정평가액을 구하고 도로개설비용 등 여러 기회비용을 감안하여 공제 또는 감가율로 보정하여 최종 평가액을 결정한다. 

  * 관습상의 도로가 있는 경우 감가를 낮은 수준으로 하나, 현황도로로 인정받을 수 있는지 검토가 필요하다.

  * 구거점용허가를 받아 진입로로 활용할 수 있는 경우 점용허가비, 포장비용 등을 고려해서 평가한다.

3) 인접한 토지 중 합병 가능성이 가장 높은 토지를 매수한다고 가정한 평가액에서 합병 전 인접 토지 평가액을 공제하고 감가율을 적용하여 최종 평가액을 결정한다.