토지의 기본! 용도지역·지구·구역 제도 알아보기

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땅에 투자한다면, 혹은 건물을 건축하려면 가장 기본인 용도지역/지구/구역에 대해 먼저 알아야한다.

왜냐하면, 여기에는 뭐를 할수 있습니다, 혹은 뭐는 안됩니다, 이런걸 정해놓는게 용도지역·지구·구역제이기 때문이다.

일종의 zoning인데, 무질서하게 토지 이용하는걸 예방하고 효율적으로 쓰기 위해 이용 행위를 허용/제한하는 것이다.

우선 용도지역·지구·구역의 정의부터 살펴보자.

용도지역 : 토지의 이용, 건축물의 용도 및 규모를 규제하기 위해 우리나라 모든 국토 상에 서로 중복되지 않게 지정하는 지역
용도지구 : 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 지역 여건에 맞게 용도지역의 기능을 보완목적으로 지정하는 지역
용도구역 : 용도지역, 용도지구의 기준이나 규제를 어느 특정한 토지나 지역에 대해 강화 또는 완화시키고자 별도로 정한 지역

용도지역·지구 제도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 기반하고 있고, 기타 관련 법령과 대통령령, 부령, 지자체 조례 등으로 지정된다.

용도지역

우리나라 토지라면 어느 하나 빼놓지 않고 용도지역을 정한다. 그리고 하나의 토지에는 하나의 용도지역만 설정해서 중복되지 않게 한다. 토지 현황, 장래 이용 방향 등을 고려해서 전반적인 큰 틀을 잡는 것이다.

용도지역은 크게 ①도시지역, ②관리지역, ③농림지역, ④자연환경보전지역으로 나눌 수 있고, 이 안에서 다시 세부지역으로 나뉜다.

이렇게 봐서 잘 모르겠다면, 서울시 용도지역 현황을 지도로 보면 대충 감이 온다.

서울은 당연하겠지만.. 도시지역이라 도시지역 내 카테고리로만 용도지역을 구분하고 있다.

대애충 이런식이구나~ 하는 느낌으로 보자면..

서울 내에서도 외곽이라 생각이 드는 행정구역 경계 부분은 녹지지역이 많고,

보통 아파트나 빌라, 다세대가 많이 보이는 곳은 주거지역,

영등포/가산/성수처럼 공장이 남아있는 곳은 공업지역,

강남/종로/여의도같은 업무지구는 상업지역이다.

용도지구

용도지구는 용도지역 규제만으로 달성하기 어려운 지역별 특성을 유지하고 관리하기 위해, 용도지역을 보완하기 위해 용도지역과 중첩해서 지정한다.

용도지구별로 간략히 보자면..

경관지구 : 경관의 보전·관리 및 형성을 위해 필요한 지구
고도지구 : 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지역
방화지구 : 화재 위험을 예방하기 위해 필요한 지구
방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구
보호지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위해 필요한 지구
취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
개발진흥지구 : 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정 시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위해 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

보다시피 구체적이고 특정한 목적과 필요성이 있어서, 용도지역에다 +@로 지정하는게 용도지구이다.

그래서 용도지역은 모.든. 토지에 지정한다면, 용도지구는 필요한 곳에만 지정한다.

용도구역

용도구역은 용도지역과 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하는 보완적인 지역으로, 용도지역상에 중첩해서 지정할 수 있다.

그럼 용도지구와 뭐가 다르지..? 라는 의문이 드는데,

용도지구의 주된 목적이 용도지역의 기능을 증진하고, 경관이나 안전 등을 도모하는 것이라면

용도구역의 주된 목적은 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 토지를 계획적으로 이용하도록 하는 것이다.

그래서 용도구역의 지정 목적을 보면 도시의 확산을 방지하고.. 도시의 경관을 보호하고.. 이런 비슷한 방향의 내용이 들어가있다.

개발제한구역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 지역
도시자연공원구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있는 지역
시가화조정구역 : 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있는 지역
수산자원보호구역 : 수산자원을 보호·육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지
입지규제최소구역 : 도시지역에서 복합적인 토지 이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 지역

특정한 목적과 필요에 따라 용도지역·지구·구역을 지정한 만큼, 그에 맞는 개발 혹은 보존을 도모하기 위해 행위제한이 같이 따라온다.

행위제한은 건축제한(건축물의 용도와 종류를 제한)과 개발밀도를 제한(건폐율, 용적률 제한)으로 구분할 수 있는데,

개별 토지별로 필지별로 어떤 용도지역이고, 어떤 용도지구·구역이 지정되어 있는지 확인이 필요하다.

그리고 이 정보는 토지이음에서 조회해볼 수 있다.

http://www.eum.go.kr/

www.eum.go.kr

지번이나 도로명 주소를 넣으면 국토계획법 상에 따른 용도지역·지구·구역 뿐만 아니라, 다른 법령에 따른 지역·지구까지 한번에 볼 수 있다!

그리고 이에 따른 행위제한까지 상세하게 확인할 수 있다. 우리집 주소로 검색했을 때 나오는 행위제한을 캡쳐한 것인데, 이런 식으로 내가 어딘가에서 사업을 하려고 한다면, 가능여부를 미리 확인해볼 수 있다.

게다가 지목과 면적, 연도별 개별공시지가까지 나오니 부동산 투자를 할 때 가장 먼저 봐야 하는 사이트다.

그냥 무료로 편하게 찾아볼 수 있는 우리나라 행정정보 시스템 짱짱이다!

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