부동산 세금의 기초_주택 거래 단계별 세금

주택 관련한 세금은 거래 단계별로 부과된다. 주택을 살 때 / 갖고있을 때 / 팔때. 

세무 관련한 정책과 법이 하도 많이 바뀌어서 사례별로 많이 다르지만, 정말 기초적인 내용만 정리해보자면..

 

1. 구입 시

가장 먼저 발생하는 세금은 주택을 매수할 때 내야 하는 <취득세>다.

그리고 여기에 더해 계약서를 작성하면 인지세, 상속받으면 상속세, 증여받으면 증여세를 내야 한다. 

 

취득세는 취득 후 60일 이내에 취득 건 별로 신고 및 납부해야 한다. 

만약 상속으로 취득한 경우, 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 납부해야 한다. 

기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%)와 납부불성실가산세(1일에 25/10만)가 발생한다. 

 

 

2. 보유 시

보유할 때 내는 종합부동산세(국세)와 재산세(지방세)를 내야 한다. 

재산세는 부동산을 갖고 있는 모든 사람에게 부과되고, 그 중 공시가격이 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 초과하면 종합부동산세도 추가로 내야한다.

 

재산세는 매년 6월1일을 기준으로 주택을 보유한 사람이 7월과 9월에 반반씩 나눠서 납부하고, 10만원 이하면 7월에 전액을 다 낼 수 있다. 

만약 6월2일에 등기가 넘어가면 매도인이 당해년도 재산세를 납부해야 한다. 그래서 계약일이 이때쯤이면 잔금을 언제주냐 등기가 언제 넘어가냐 조율하는데 더 신경쓰기도 한다. 

 

종합부동산세도 보유 기준일이 6월1일이고 납부는 12월에 한다. 

종부세는 개인이 보유한 전국의 부동산을 3가지 종류별로 구분해서 각각 공시가격을 합산한 후에, 그 합계액이 공제금액을 초과하면 과세된다. 

 * 주택(주택 부속토지 포함) : 9억원 (1세대 1주택자 12억원)

 * 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) : 5억원

 * 별도합산토지 (상가, 사무실 부속토지 등) : 80억원

 

 

3. 양도소득세

양도소득세는 양도차익이 있는 경우 발생한다. 즉, 내가 산것보다 비싸게 팔았으면 그 차액을 기준을 세금을 납부하는 것이다. 양도로 인해 소득이 발생하지 않거나, 오히려 손해일 경우 당연히 양도소득세는 발생하지 않는다.

 

주택을 매도할 때 양도차익이 있으면, 우선 예정신고(매도한 달의 2개월 이내에 신고하고 납부)를 해야 한다.

확정신고는 매도일이 속한 연도의 다음해 5월에 해야 하는데, 양도소득이 1건일 때는 생략할 수 있다. 

 

만약 양도소득세를 예정신고기한까지 하지 않거나 과소 신고하면 가산세와 납부지연가산세가 부과된다. 

 

납부해야 하는 세금이 1천만원을 초과하면 분납도 가능하다. 

만약 세액이 1천만원~2천만원 이하이면 1천만원 초과하는 금액을, 세액이 2천만원을 초과하면 1/2 이하 금액을 납부기한이 경과한 후 2개월 이내에 나눠서 낼 수 있다.